不動産担保付きファンドの仕組みとリスク【ソーシャルレンディングの基礎】

 

ソーシャルレンディングでは投資するファンドに不動産担保が付いている場合があります。不動産担保付きソーシャルレンディングファンドとはどのようなものか、仕組みとリスクを初心者の方にもわかりやすく解説をしていきます。仕組みとリスクを知ってより効率的な資産運用を実現していただければと思います。

 

ソーシャルレンディングの仕組み

まずはソーシャルレンディングの仕組みをおさらいしておきましょう。ソーシャルレンディングとは簡単に言えば「インターネットを通じて多くの投資家からお金を集めるサービス」です。新規事業を始めたい場合などに銀行などで融資を受けるのが従来の資金調達ですが、必ずしも満足のいく金額を調達できるとは限りません。

また個人が資金を調達したい(お金が足りなくて)場合には信用が足りず誰も融資してくれないなどの問題が生じる事があります。そこでソーシャルレンディングやクラウドファンディングというインターネットを通じてお金を集めるサービスを利用する事でお金を集める事ができるのです。

ソーシャルレンディングではお金を出資してくれた投資家の方へ利息というお返しをする事でより多くの投資家からの出資を集めようと試みます。(その為利息を付けてお金を返すタイプのクラウドファンディングと同様のサービスとなります)そのような仕組みで成立している次世代の金融サービス(FinTechサービス)と言えるでしょう。

 

ただし、多くの人からお金を募集するとは言っても現状では「直接個人の貸し手から個人の借り手へお金を振り込む」というシステムにソーシャルレンディングではなっていません。お金の貸し借りなので貸し倒れのリスクや法制度の問題などからソーシャルレンディングサービスを展開する仲介企業が存在し、個人と借り手の間に入りそれらのリスクをなるべく減らしています。

<ソーシャルレンディングの概念図>

この図のようにソーシャルレンディングではソーシャルレンディングサービス事業者が間に入る事で成り立っているのです。また、海外では存在している個人向け融資を行っているソーシャルレンディングは日本ではありません。つまり日本では個人ではなく事業者へ向けたお金の融資仲介をソーシャルレンディングサービス事業者が行っているのが現状です。(もちろん出資は個人でもできます。貸し手⇒個人OK・借り手⇒個人NG)

ソーシャルレンディングサービスについてはこちらでも詳しく解説しておりますので初心者の方ご参考にしていただければと思います。

 

不動産担保付きファンドとは

そんなソーシャルレンディングサービスですが、私たちが誰かにお金を貸して利息を得ようと出資募集案件を見ていると「不動産担保付きファンド」という言葉を目にします。

これはその名の通り不動産の担保が付いているファンドという意味なのですが、初心者の方には少し分かりづらい為詳しく解説をしていきます。

まず、ソーシャルレンディングではファンドと呼ばれる投資家のお金を集める箱のようなものが設定されています。設定しているのはソーシャルレンディングサービスを提供する事業者(maneoやSBIソーシャルレンディングというソーシャルレンディングサービスを運営する事業者など)です。

ファンドとは投資家の方からお金を募集し、集まったお金を投資しその利益を出資してくれた投資家へ分配する組合の事を言います。ソーシャルレンディングサービス事業者はまずこのファンドに投資家からお金を募集しそしてそのファンドに集まったお金を借り手事業者(新規事業を行いたいなどでお金が不足している事業者)に投資(融資)します。法律的にもリスク分散としても有効に働くのでソーシャルレンディングサービス事業者はファンドを設定しています。

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ファンドについて詳しくはこちらもご参照していただくとして、このファンドが融資する際に「不動産の担保がありますよ」というものが「不動産担保付きファンド」という事になります。

不動産担保付きファンドの仕組み

不動産担保付きファンドでは先に述べたファンドが融資をする際に借り手である事業者から不動産を担保として預かっている場合があります。図示すると以下のようになります。

ファンドが融資先の不動産を担保に設定する事で万が一貸付けを行っている事業者の新規事業が失敗してしまい返済が滞る「貸し倒れ」になってしまっても担保不動産を売却する事で返済を受けられるので投資家にも出資金を返却できるという事になります。

その為「不動産担保付きファンド」というのはソーシャルレンディング投資の中でも比較的リスクの低い投資になっています。リスクが低いのでリターンである利率(利回り)が少し低い事もありますが、なるべくリスクを抑えたい投資家にとっては魅力的なファンドである事は間違いないでしょう。

※ちなみに「不動産担保付きファンド」と言ってもファンド自体が担保設定をするのではなく貸し付ける先の事業者がさらにその先の融資先から不動産を担保として設定している場合もあります。(図)

その場合も担保がリスクヘッジになります。さらに担保に対してローンファンドが「質権」と呼ばれる返済を受ける権利のようなものを設定している事もあり、その場合も投資家への貸し倒れリスクを減らす役割があります。

 

不動産担保付きファンドのリスク

このように見ているとリスクがとても低いように思える「不動産担保付きファンド」ですがもちろん不動産担保付きファンドならではのリスクもあります。

まず、不動産担保付きファンドでは担保が不動産なので不動産価格の下落などで貸し倒れになってしまうリスクが存在します。

不動産を担保に設定する時は必ずソーシャルレンディング事業者が第三者機関などを通じて時価評価を行っており貸し付け金額を上回る評価を出していますが長期(数か月~数年)で貸付を行うソーシャルレンディングではその間に不動産価格の下落で担保不動産が意味のないものになってしまうリスクがあります。

先にも述べたように不動産担保付きファンドはリスクが低いとされており利回りが比較的低く設定されているのでもし不動産価格が下がってしまえばリスクは通常通りなのにリターンが低い悪案件となってしまいます。

そのような事態になってしまった時に投資資金を戻そうと思ってもソーシャルレンディングサービスでは中途解約ができない場合や中途解約手数料がかかってしまう場合があるので注意が必要です。

また不動産担保付きファンドと言っても国内の不動産が担保になっているとは限りません。海外の不動産を担保にしている場合もあります。海外の不動産ではその国の経済情勢が必ずしも安定しているとは限らず経済情勢不安からの不動産価格下落、そして貸し倒れとなってしまう事もあるので一概に「不動産担保付きファンド」が安全であると考えない方が良いでしょう。

ただ、何も担保が無いよりは安心できるものである事に間違いは無いので投資する際の一つの指標にしてみてもいいかもしれません。

 

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