IRR(最大期待利回り)とは <ソーシャルレンディング用語を分かりやすく解説!>

 

ソーシャルレンディング事業者の1つであるプレリートファンドでは、「IRR(最大期待利回り)」という言葉が頻繁に使われています。

投資家にとってはなんとなく良い響きの言葉ですが、実際はどんな意味があるのか、ソーシャルレンディング初心者でもすんなり理解できるように解説します。

 

IRR(最大期待利回り)とは

IRRは「不動産が高値で売却されたときのボーナス」

IRRとは、簡単に一言で表すと「案件の中で取り扱っている不動産が高値で売却できたときのボーナス」です。

ちなみに、プレリートファンドのサイトでは、以下のように説明されています。

貸付に付随する融資手数料・違約金等の中から投資家に分配する金額を含めた
最大の期待利回りをIRR(最大期待利回り)としております。
最大期待利回りが見込まれるのは下記の条件を全て満たしたケースです。
①期限内に対象不動産が売却された場合。
②上記売却金額が売却ターゲットとしている金額を上回った場合。
(参考:https://www.prereitfund.co.jp/help/GlossaryList

 

つまり、案件に設定されている不動産が高値で売却された場合、貸付に関係あるお金などでボーナスをつけて投資家に返すということですね。

例えば「利回り4.5%IRR14%」という案件は、「基本的に4.5%の収益があり、うまくいけば収益が14%に上がるかもしれない」ということです。

 

IRRはプレリートファンド独自の制度

投資家にとってもお得感があるIRRですが、どの事業者でも取り入れられているわけではありません。IRRは、プレリートファンドだからこそ掲げられるサービスなのです。

どうして他のソーシャルレンディング事業者はIRRを導入していないのでしょうか。それを説明するためには、少しだけプレリートファンドの仕組みについて解説する必要があります。

プレリートファンドでは、REIT・リート(不動産投資信託)に上場する前の不動産に関する案件を取り扱っています。

REIT(不動産投資信託)とは、投資家から集めた資金で物件を買い、その賃貸収入や売却収入を投資家に分配するものです。

プレリートファンドでは、最終的に不動産をREITに売却することで収益を増やし、その収益を投資家に分配しています。

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REITに関して詳しくはこちらREITとは <投資初心者の方にも分かりやすく解説>をご参照ください。

 

これを知っておくと、プレリートファンドのサイトに記載されているIRRの説明も分かりやすくなるのではないでしょうか。

プレリートファンドの説明を言い換えると、

①期限内に不動産がリートへ売却され、

②目標売却額よりも高く売ることができれば、

貸付に関係あるお金をすべて含めて投資家に分配する。ということですね。

 

IRRの収益がもらえるかどうかは分からない

プレリートファンドは、創立してから1年未満(20186月現在)の新しい事業者であるため、返済が完了したIRR案件はまだ存在しません。そのため、確実にIRRの収益がもらえると断言することは難しいです。

しかし、投資家にとってIRRにメリットがあるのは間違いありません。

元々、プレリートファンドの利回りは4.5%~6%と、他ソーシャルレンディング事業者に比べても平均以下です。健全性の保持やリスク低減のためとはいえ、投資家にとっては少し物足りない数値でした。
しかし、リートへの売却額を上乗せすることで、健全性を保ったまま投資家へのリターンも増やしているのです。

IRRに関してはまだ不確定な要素が多いですが、今後「ほぼ確実にIRRの収益がもらえる」ということになったら、ソーシャルレンディング業界に大きな影響を及ぼすことになるでしょう。

 

IRR=内部収益率」とは別物

投資分野には、「IRR=Internal Rate of Return(内部収益率)」という言葉もあります。プレリートファンドで言われているIRR(最大期待利回り)と内部収益率は別物です。

ちなみに、IRR(内部収益率)は、ごく簡単に言うと「投資に対する収益率」のことです。内部収益率を算出するには、非常に複雑な計算が必要です。

ソーシャルレンディングでは、「内部収益率」という意味のIRRはあまり使用されないので、プレリートファンドへの投資では「IRR=最大期待利回り」と考えても問題ないでしょう。

 

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