ソーシャルレンディングの良い不動産案件を見極める方法 <初めての投資でも迷わない!>

 

ソーシャルレンディングの案件は、投資家の不法な取り立てを防ぐために、詳しい情報は公開されないようになっています。不動産関連の案件についても、不動産を取り扱っている事業者名や詳しい立地場所などは非公開です。そのため、案件の中で取り扱われている不動産の良し悪しを見極めるのは難しいというのが現状です。

そのような事情の中でも、なるべく条件のよい不動産に投資したいと思う投資家も多いでしょう。そのために、好条件で比較的安全な不動産ファンドを見極める方法を解説いたします。

 

 

不動産ファンドの簡単なしくみ

不動産ファンドは、投資家から集めたお金を、物件開発や土地購入などのために資金を借りたい企業に貸すというのが一般的です。

不動産ファンドでは、お金を貸すとき、不動産を担保に設定することが多いです。不動産を担保にしたファンドの仕組みについて詳しくはこちら不動産担保付きファンドの仕組みとリスク【ソーシャルレンディングの基礎】もご参照ください。

 

チェックポイント1 不動産ファンドの安全性に重大な影響を与える「担保」

なるべく貸し倒れしない不動産案件を見極めるために重要なのは「担保」です。担保の価値が、不動産案件の安全性に大きな影響を与えると言っても過言ではありません。

たとえ担保があったとしても、その担保に設定された不動産の価値が下がったり、条件が悪くて売れなかったりすれば、担保としての意味をなしません。

 

良い担保の見極めポイント① 担保評価額

担保が担保としての価値があるか知るためには、「担保評価額」というものが非常に重要になってきます。担保評価額は、専門家が地価、物件面積、立地条件などの様々な指標を分析し決定します。

投資家側から地価などの情報を知るのは難しいので、ここは担保評価額を信頼するしかありません。

また、「担保評価額」と「実際に貸す金額」を見比べるのも大切です。例えば「担保評価額が7,000万円で、貸付額が1億円」など、担保評価額よりも多くお金を貸すファンドだった場合は要注意です。貸し倒れが起きそうになったとき、担保を売却しても元が取れない可能性もあるからです。

100%返済できるとは言い切れないものの、担保評価額の範囲内で貸付している案件の方がずっと安心できます。

 

良い担保の見極めポイント② 抵当権の順位

抵当権の順位とは、簡単に言えば、「貸し倒れなどの事情で担保を売却したとき、そのお金で投資金を返してもらえる優先順位」のことです。

順位が高い投資家から順番に投資金を返してもらえるので、この順位が低いと、投資した分のお金が全額返ってこない可能性もあります。

このリスクを回避するためには、なるべく抵当権の順位が高い案件を選ぶしかありません。

 

良い担保の見極めポイント③ 担保を評価した人

担保の価値を評価するのは、なるべく第三者の専門家であるのが理想的です。

しかし案件によっては、お金を借りた企業自身や、ソーシャルレンディング事業者が担保を評価している場合があります。その場合、必ずしも適切な評価ができているかどうかは分かりません。

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ソーシャルレンディング事業者が担保の価値を評価している場合は、評価している担当者が公正に担保価値を判断できるかどうか気をつけなくてはなりません。

案件によっては、担保を評価した人の情報が記載されていることもあります。そこで評価担当者を見極める場合は、その人が「中立的に」不動産を評価したかどうか注意するようにしましょう。

 

チェックポイント2 不動産ファンドの利回りから立地条件を知る

実は、案件に必ず記載されている利回りから、不動産の立地条件をある程度予想することができます。

ソーシャルレンディングに限らず、不動産投資では、一般的に稼働率(一定期間内で賃貸されている部屋の割合)と立地条件が良いほど利回りは低くなり、稼働率と立地条件が悪いほど利回りが高くなる傾向があります。(あくまで傾向です)
その原因は様々ですが、最も考えられる理由は、賃貸料が高ければ当然利回りも高くなりますが、賃貸料が高いせいで稼働率は下がるからです。

そのため、利回りが高いということは、逆に言えば安全性が低いということになります。「利回りが高い=ハイリスク」という可能性が高いということです。

利回りも高くて稼働率や立地条件も良好という案件には一見魅力的ですが、正確な評価ができていない可能性もあります。

 

不動産ファンドを取り扱う事業者

不動産を取り扱っているソーシャルレンディング事業者は数多くありますが、ここでは不動産案件に特化している事業者を紹介します。以下で紹介しているすべての事業者は、案件の詳細に担保の有無、担保評価額、抵当権の順位の情報を記載しています。

 

Owners Book(オーナーズブック)

都内の不動産を中心に取り扱っています。利回りはやや低めですが、非常に安定しているのが魅力です。

Lucky Bank(ラッキーバンク)

不動産を改修して再販するという案件を取り扱っています。とにかく高い利回りと、安い手数料が人気の事業者です。

※2018年6月現在、ラッキーバンクは行政処分により新規案件の募集を中止しています。

ガイアファンディング

アメリカの不動産案件に特化している事業者です。海外の物件が専門なので、国外への分散投資にも向いています。

 

アメリカンファンディング

ガイアファンディングと同じく、アメリカの不動産案件に特化している事業者です。

 

プレリートファンド

2017年に創立した新しい事業者です。不動産投資信託で扱うための物件を売買するという新しいビジネスモデルが特徴です。

 

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