プレリートファンド(prereitfund)の特徴・評判・メリットデメリットを徹底解説 <初心者も分かる!>

 

ソーシャルレンディングサービス事業者「プレリートファンド」の特徴・評判・メリットデメリットをソーシャルレンディング初心者の方にも分かりやすく徹底解説をさせていただきます!

 

ソーシャルレンディングとは

ソーシャルレンディングサービスはお金を融資してくれる投資家を広く募集して事業資金などを集めるサービスの事を言います。

従来の資金調達は銀行などから事業者が融資を求める事で成立していましたがインターネットテクノロジーの普及により個人投資家や機関投資家などの多くの投資家に向けネット上で資金を調達する方法がソーシャルレンディングやクラウドファンディングです。(参考:ソーシャルレンディングとクラウドファンディングとの違いとは?

 

プレリートファンドではプレリートファンドが資金を借りたい事業者を募った後に広く投資家から資金を募集します。プレリートファンドは集まった資金を借り手に融資しますが、その際に担保を要求します。この担保は借り手が返済できない際に資金返済に利用されますが担保は不動産などで預託されるので不動産価格下落などで投資家に元本が返済されないリスクがあります。(他のソーシャルレンディング事業者の案件では担保が設定されていない場合もあるので注意が必要です)

 

無事に借り手である事業者が満期を迎え返済となれば利息がプラスされて投資家に資金が返還されるという仕組みになります(利息分配は数か月に1回などローン内容によって異なります)。

 

<ソーシャルレンディングサービス概要図>

ソーシャルレンディングについてはこちらソーシャルレンディング初心者入門ページでゼロから解説をしておりますので始めたい方はまず知識をつけていただく事を推奨します。

 

プレリートファンドとは

プレリートファンドとはREIT(不動産投資信託)に上場する前の、不動産物件の開発や運用自体に投資する不動産投資信託です。日本のソーシャルレンディングの大手のmaneoが2017年12月に運営を開始し、2018年6月現在で成約ローン総額11億67280万円、登録ユーザー数2,526人です。

 

REIT(不動産投資信託)とはReal Estate Investment Trustの略で、投資家から集めた資金をもとに不動産への投資を行い、賃料収入や売却益などを投資家に還元する投資信託のことです。投資家はREITに投資することで間接的に不動産のオーナーとなることができ、実際の運用は不動産のプロが行います。

東京証券取引所に上場しているREITはJ-REITと呼ばれ個人の投資家も自由に売買できます。REITについて詳しくはこちらをご参照ください。

 

一般的に不動産の開発からREITへの上場までには3つのフェーズが存在します。土地を用意して物件を開発する「開発フェーズ」

その不動産を使って事業を展開する「運用フェーズ」

そして、事業会社が事業を証券化して、REITの投資口として上場するフェーズです。

 

プレリートファンドはこのREITで上場する前の「開発フェーズ」から「運用フェーズ」にある不動産物件に投資できる日本初のクラウドファンディングです。

 

REITの前段階への投資は、これまでプロの投資家の領域であり、IRR20%ほどの高い内部収益率がありました。このプロの投資家だけが得ることのできた利益を、個人の投資家でも投資をすることで受け取ることができるようにした仕組みがプレリートファンドです。

 

国土交通省は不動産資産の流動性を高めるためにREITの資産規模を30兆円にする目標を立てていますが、実際にはまだその半分程度しかありません。米国と比べると1/4程です。

社会に必要な施設である老人ホームやホテルなどはREITに売却するという出口があるため、急速に整備が行われています。不動産を開発してREITに売却という流れがあるからこそ民間企業は不動産の開発に取り組んでいます。このような経済成長に欠かせない不動産への投資で生まれる利益を個人で享受できる方法がプレリートファンドなのです。

 

プレリートファンドの特徴

プレリートファンドには主に4つの特徴があります

特徴1 不動産に特化したソーシャルレンディング
特徴2 透明性の高い不動産投資を実現
特徴3 需要が高く成長性のある不動産物件を取り扱っている
特徴4 運用期間が長い

 

これらの特徴が私たちがプレリートファンドで資産運用をするメリットとなります。

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特徴1 不動産に特化したソーシャルレンディング

プレリートファンドは不動産に特化したソーシャルレンディング事業者です。投資対象としてはREITに入る前のオフィス、住宅、老人ホームやホテルなど様々ですが、現在はほとんどが老人ホーム(ヘルスケア)関係のものが主流です。

不動産物件では融資した不動産の賃貸収入による分配金の支払いだけでなく、不動産の売却益を含めた期待利回りが設定されています。不動産の売却先の一つにREITを想定していることが、プレリートファンドならではの特徴でしょう。

 

特徴2 透明性の高い不動産投資を実現

従来のクラウドファンディングでは匿名組合契約により投資する案件の詳細は確認できませんでした。しかし、プレリートファンドでは不動産投資案件の情報は開示されており、投資対象となる不動産の名前や写真が公開されています。

投資先の会社名は「不動産保有会社A」のように隠されていますが、投資先の会社が保有している不動産物件の名前や、どこの会社が建物診断を行ったのかという会社名は公開されます。

 

物件の詳細な情報が公開されていることは、投資家にとって投資判断の基準となる資料が増えることになり、投資家からのプレリートファンドの評価の高さにつながっています。

 

特徴3 需要が高く成長性のある不動産物件を取り扱っている

プレリートファンドが取り扱っている不動産は老人ホームや病院、ホテルなど今後社会で成長していきそうな分野の不動産です。高齢化社会が進めば介護施設を含めた老人ホームの需要はありますし、外国人観光客の増加に伴いホテル物件の需要が増加することも予想されます。

プレリートファンドでは成長性のある分野の不動産物件を取り扱う事で、REITへの売却時に売却損が発生しないようにする工夫されているといえるでしょう。

 

特徴4 運用期間が長い

他のソーシャルレンディングの運用期間は3か月~6か月程度ですが、プレリートファンドの運用期間は1年から2年と比較的運用期間が長いものが多いです。また、プレリートファンドに投資した場合、運用期間中の投資資金の移動ができないため、流動性のリスクがあると指摘する投資家もいます。

 

プレリートファンドのデメリット

 

平均利回りが5%~6%とそこまで高くない

REITの利回りが3%~4%程度と比較するとプレリートファンドの利回りは平均で5%~6%となっており高く設定されているのですが、他のソーシャルレンディングと比べると、利回りはまだまだ低いのが現状です。

ただ、プレリートファンドには「IRR(最大期待利回り)」という利回りが高くなる可能性があるボーナスのような制度があるのでそちらを含めてみれば利回りは高くなる事があります。詳しくはこちらIRR(最大期待利回り)とは <ソーシャルレンディング用語を分かりやすく解説!>をご参照ください。

 

REITに比べると安全性に問題あり

REITでは安定した運営が行われている不動産物件が証券として売買されています。しかしプレリートファンドで扱っている不動産物件は、これから運用が開始されるという案件が多く、プレリートファンドがいくら透明性の高い不動産投資とはいえ、経営が軌道にのっているのかどうかなどの状況を確認する手段は多くありません。

しかし、募集されている不動産によってはmaneoによる保証がついている不動産があり、リスクを避けるために、そのような保証がついているプレリートファンドを選択して投資するのもよいでしょう。

 

流動性がない

REITでは証券取引所がオープンしている時間帯(9時~15時)の時間帯ではいつでも売買可能です。しかしプレリートファンドは非上場な金融商品であるため、途中売却することはできません。しかし、プレリートファンドは流動性が低い代わりに償還期限が設定されています。償還日が決まっていることで、投資家は資金の回収できるようになっています。

 

プレリートファンドの登録方法

プレリートファンドは運用が開始してから日が浅いのですが、maneoと連携をしていることで、個人投資家からは高い注目を浴びている金融商品です。maneoはソーシャルレンディング業界の中でも歴史と実績がトップクラスの会社です。

maneoについて詳しくは以下をご参照ください。

 

プレリートファンドはmaneoに登録しているユーザーは会員情報の連携機能を使用することで簡単に登録できます。そのため、maneoのアカウントを開設すれば容易にプレリートファンドの口座を開設することができます。プレリートファンドに登録するために、まずはmaneoへ登録する事をおすすめします。

 

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